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第一章城市評(píng)估

1、城市基本狀況數(shù)據(jù)采集

1.1城市地理、人口狀況

城市總?cè)丝?單位:萬人) ,其中市區(qū)人口(單位:萬人) ,人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例,分以下三段: 16—24歲, 25—35歲, 36—60歲。市區(qū)有多少戶商場(chǎng),戶均人數(shù)。適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量,私營(yíng)企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量?？偯娣e(單位:平方公里) ,其中市區(qū)面積(單位:平方公里)市區(qū)人口密度(人/平方公里)。以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費(fèi)主體,算出市區(qū)人口密度及我們的未來店面需要覆蓋的面積。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局(親自去或上網(wǎng)查均可)。(填表格6)

1.2區(qū)縣地理、人口狀況

與以上城市指標(biāo)等同。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局(親自去或上網(wǎng)查均可)。(填表格6)

1.3城市未來發(fā)展規(guī)劃

確定市區(qū)擴(kuò)容是以”攤大餅”形式還是以新建”衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴(kuò)容方案是否實(shí)施,若實(shí)施已到何種程度。城市擴(kuò)容速度快,對(duì)舊有銷售格局的沖擊就大,進(jìn)軍該市場(chǎng)機(jī)會(huì)多同時(shí)難度相對(duì)低,成功的機(jī)會(huì)大。市區(qū)若以”攤大餅”形式擴(kuò)容,環(huán)路成為店址的首選。市區(qū)若以”衛(wèi)星城”形式擴(kuò)容,舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局并實(shí)地驗(yàn)證(親自去或上網(wǎng)查均可)。

1.4公共交通情況

※市區(qū)公共汽車有多少條線路,它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來幾年的發(fā)展規(guī)劃。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格。

※自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有,若有,有幾條線路票價(jià)及月票價(jià)?！鲎廛嚀碛辛考懊抗飪r(jià)格。

※機(jī)動(dòng)車狀況,私車比例及近三年變化情況,小客車與貨車比例。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)計(jì)局(親自去或上網(wǎng)查均可)。(填表格7)

1.5房地產(chǎn)狀況

※商品房開工及在建項(xiàng)目數(shù)量,總建筑面積,房屋空置率,每個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)及規(guī)模(建筑面積)。住宅項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是為了計(jì)算該城市超市消費(fèi)未來一年的增長(zhǎng)趨勢(shì),數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局(親自去或上網(wǎng)查均可)、各項(xiàng)目實(shí)地走訪。(填表格8)

1.6各商圈房屋租金狀況

首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型, A類主商圈最好, B類次商圈, C類有潛力, D類暫無價(jià)值。采集每一類的市場(chǎng)報(bào)價(jià)※大型底商※綜合樓※商品市場(chǎng)※臨街鋪面房※寫字樓※住宅樓。以上是對(duì)該市租金整體狀況進(jìn)行摸底。數(shù)據(jù)來源是各中介公司及市場(chǎng)調(diào)研。(填表格9)

1.7經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

※國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長(zhǎng)率※人均GDP

※社會(huì)商品零售總額※商場(chǎng)超市零售總額

※戶均商場(chǎng)超市消費(fèi)額

※人均收入

※超市銷售從業(yè)人員人均收入,主要崗位人均收入:店經(jīng)理、部門經(jīng)理、普通員工、會(huì)計(jì)、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。(填表格10)

1.8未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況

※市區(qū)商場(chǎng)超市零售商有多少家,每家營(yíng)業(yè)額※市區(qū)有多少超市賣場(chǎng),每個(gè)面積有多少,※市區(qū)商場(chǎng)超市總經(jīng)營(yíng)面積,※全市超市賣場(chǎng)每平米年平均營(yíng)業(yè)額?！闶凵坛薪?jīng)營(yíng)門類集中度調(diào)查,依我公司主要門類劃分為:彩電、空調(diào)、冰洗、手機(jī)、音響、電腦。專賣店數(shù)量調(diào)查。數(shù)據(jù)來源是國(guó)家信息中心、市統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。(填表格11)

1.9媒體情況

※平面媒體有多少家,每家發(fā)行量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式,每年廣告分類收入,廣告報(bào)價(jià)

※廣播媒體有幾家,收聽覆蓋率對(duì)比,受歡迎欄目時(shí)段收聽率對(duì)比,報(bào)價(jià)

※電視媒體收費(fèi)報(bào)價(jià)

※平面廣告公司報(bào)價(jià)采集※DM廣告發(fā)行報(bào)價(jià)采集※戶外廣告報(bào)價(jià)采集。(填表格12)

1.10辦公用品及消耗品報(bào)價(jià)采集

1.11各政府職能部門辦公流程、各項(xiàng)優(yōu)惠政策采集

2、評(píng)估報(bào)告的編寫

2.1體例

以說明文為主列舉數(shù)據(jù)進(jìn)行說明,并附以事例及現(xiàn)場(chǎng)圖片

2.2方法

根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,城市規(guī)模,是否適合開連鎖店。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比,需要開多少家店才能基本覆蓋,第一年的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體超市市場(chǎng)第二年的增長(zhǎng)潛力。分析預(yù)測(cè)我們第二年的增長(zhǎng)趨勢(shì)。分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力。分析交通地理?xiàng)l件。分析競(jìng)爭(zhēng)激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其它影響經(jīng)營(yíng)的因素,如政府的工作效率等。

2.3所需各類表格(附后)

1、選擇店址的原則

店址的選擇,是一項(xiàng)關(guān)系著店面未來的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工作。

經(jīng)過我們對(duì)該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤(rùn)并有明顯增加趨勢(shì)的店址。有可能的話還要預(yù)測(cè)所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤(rùn)及未來的增長(zhǎng)潛力。

2、選址的基本要素

2.1目標(biāo)店方圓3公里區(qū)域內(nèi)(10萬人—30萬人),居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。

2.2交通方便,旅客上車、下車最多的車站,或者在幾個(gè)主要車站的附近,能夠在顧客步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店。

2.3店面臨主干道,門店設(shè)在三叉路的正面,拐角的位置也是很理想的,它位于兩條街道的交叉處,是人流的停滯點(diǎn),能夠產(chǎn)生”拐角效應(yīng)”

2.4有充分的停車位(30—100)。

2.5所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。

2.6確定目標(biāo)店時(shí),應(yīng)爭(zhēng)取更多的戶外廣告位置。

2.7確定目標(biāo)店時(shí),應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房,一般可占用200-300m2。

2.8參考店租價(jià)格:以洛陽為例

中環(huán)線以外約為: 0.7～1.5元/m2·天,

中環(huán)線至內(nèi)環(huán)線之間約為1.8～2.6元/m2·天。

條件好的店址,價(jià)格可適當(dāng)放寬20%--35%.

3、選擇開店的商圈

3.1最佳目標(biāo)店:大型超市、家具廣場(chǎng)、高級(jí)住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質(zhì)較高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動(dòng)人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或沒有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大街。

3.2最差目標(biāo)店:僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區(qū)、機(jī)關(guān)單位集中的辦公區(qū)、居民人口老化的地方.繁華的市中心、步行街等不宜考慮。

3.3裝修定位:店內(nèi)的地面、墻面、天花板均應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)意,體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。(詳見有關(guān)章節(jié))

4、選擇開店的方位

4.1選擇現(xiàn)在被商家看好的店址,不如選擇不久的將來會(huì)由冷變熱,而當(dāng)前尚未被看好的店址。這樣的門店位置費(fèi)用低,潛在的商業(yè)價(jià)值大。因此,應(yīng)特別留心城市建設(shè)的發(fā)展帶來的變化。

4.2選擇靠近大公司、大店鋪的街道一邊。這一側(cè)出入者能夠成為我們的顧客,另一方面是因?yàn)閬磉^的顧客便于向別人介紹,比較容易指引她人光顧。

4.3選擇靠近人口會(huì)增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展,新機(jī)構(gòu)的設(shè)立,會(huì)給門店增添顧客,使今后的發(fā)展更具潛力。

4.4選擇經(jīng)營(yíng)方向相輔相成的門市作鄰居如:超市附近、家居商場(chǎng)附近。

4.5選擇門店位置時(shí),還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營(yíng)要求。

4.6在同一條街道兩側(cè)選擇門市位置,以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。

5、預(yù)測(cè)銷售額的因素和方法

5.1因素

①市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況

②交通

③3公里內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì)

④店面情況

⑤未來城市規(guī)劃

5.2因素分析方法

①家電市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況

調(diào)查大商場(chǎng)家電部門及超市專賣店基本情況(企業(yè)性質(zhì)、員工數(shù)、年銷售額) ,預(yù)計(jì)年家電銷售額,將調(diào)查情況列表。(見表一)

②交通

第一步:購(gòu)買城市地圖,計(jì)算主要交通道路,如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通,可計(jì)算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線,環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置,將交通狀況整理列表。(見表二)

第二步:按交通狀況表,對(duì)每一條道路和路口經(jīng)過步行

觀察客流狀況,對(duì)周邊無住戶路段排除,確定重點(diǎn)調(diào)查路口和路段,調(diào)查客流量和公交線路狀況,依客流量大小進(jìn)行排列。(見表三)

第三步:確定主商圈。如: 鄭州是三環(huán)路、洛陽為中環(huán)路。

③目標(biāo)店方圓3公里內(nèi)居民調(diào)查

根據(jù)主商圈尋找可出租的店址,主要有新建底商,不景氣商場(chǎng)、超市等可主動(dòng)找主要負(fù)責(zé)人面談,面積在3000-5000平米,作為目標(biāo)店址,對(duì)目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)查周邊3公里之內(nèi)顧客群( (見表四、表五)。

④店面情況(見表六)

6、應(yīng)該注意的問題

6.1注意租賃房屋

租賃之前,應(yīng)先了解房屋的基本條件及價(jià)格,查看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,實(shí)地考察,看是否適合我們經(jīng)營(yíng),房屋有無破損,樓面的受力以及水電等情況,了解房租情況.

6.2注意城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃

有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴(kuò)大,都擠在城市某一塊地方是不可能的,必須四面擴(kuò)張,但擴(kuò)張不是相等平齊的,而是有條件和有先有后的,選擇場(chǎng)地就要注意到這一點(diǎn),用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光對(duì)待這一問題。

6.3抓緊時(shí)機(jī)

要選擇的場(chǎng)地只要基礎(chǔ)好,有發(fā)展前途,看準(zhǔn)了下決心定下來,環(huán)境和條件差一點(diǎn),能夠邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè),逐步改進(jìn)環(huán)境,創(chuàng)造好的條件。如果猶猶豫豫,當(dāng)決不決,就會(huì)錯(cuò)過商機(jī)。

7、租金計(jì)算

7.1計(jì)算原則

先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會(huì)消費(fèi)品零售總額St,推算出商場(chǎng)超市的年零售總額Sh。以該市商場(chǎng)超市年零售額的40%為目標(biāo)占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計(jì)算出大概的年毛利額Py。以年毛利額的20%作為這個(gè)城市的總租金額,分2到3年實(shí)施,第一年用總租金額40%的額度為宜,第二年依經(jīng)營(yíng)情況推進(jìn)。

7.2計(jì)算公式

第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40%

8、城市發(fā)展部調(diào)研員工作內(nèi)容

1、城市基本狀況調(diào)查

1）本市全年常住人口數(shù)

2）本市轄區(qū)人口數(shù)

3）城市總面積

4）人口密度(人口密度＝總?cè)丝跀?shù)÷總面積)

5）全市年人均收入(以公布資料為主,詳見附表一并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來源)

2、零售市場(chǎng)基本狀況調(diào)查

1）全市大型超市狀況(詳見附表二)

2）全市大型百貨商場(chǎng)狀況(詳見附表三并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來源)

3、超市市場(chǎng)基本狀況調(diào)查

1）大型連鎖企業(yè)基本情況

地理位置、場(chǎng)地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片

經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營(yíng)額度

廣告內(nèi)容、宣傳特色

運(yùn)輸狀況、倉儲(chǔ)狀況

辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明

每個(gè)公司建立一份檔案,按門店分類,將店面詳細(xì)情況歸檔。

(詳見附表四)

2）其它業(yè)態(tài)超市經(jīng)營(yíng)基本情況(百貨商場(chǎng)、超市等)

地理位置、場(chǎng)地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、

經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營(yíng)額度

廣告內(nèi)容、宣傳特色、

運(yùn)輸狀況、倉儲(chǔ)狀況、

辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明

每個(gè)商場(chǎng)建立一份檔案,將商場(chǎng)或?qū)I(yíng)店詳細(xì)情況歸檔。

(詳見附表四)

4、預(yù)選店址

店面選址原則:

1）目標(biāo)店半徑3公里區(qū)域內(nèi)約40萬居民、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。

2）交通方便,乘客上車、下車最多的車站,或者在幾個(gè)主要車站的附近,能夠在顧客步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店。

3）店面臨主干道,門店設(shè)在三叉路的正面,拐角的位置也是很理想的。

4）有充分的停車位, 30至100輛。

5）所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。

6）確定目標(biāo)店時(shí),應(yīng)爭(zhēng)取更多的戶外廣告位置。

7）確定目標(biāo)店時(shí),應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房,一般以200-300m2為宜。

(詳見附表五,另附照片一套,目標(biāo)店所處位置地形圖一套.)

注:

1、調(diào)研員認(rèn)真填寫各項(xiàng)數(shù)據(jù)后上報(bào)該城市發(fā)展部主管。

2、上文中所提各類表單。

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